Il "Condhotel": un'opportunità concreta di sviluppo e di investimento

Con il decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri 22 gennaio 2018 n. 13 sono state finalmente regolamentate le condizioni di esercizio dei Condhotel ai sensi dell’art. 31 del decreto legge 12 settembre 2014 n. 133, convertito dalla legge 11 novembre 2014 n. 164.

Il decreto è entrato in vigore il 21 marzo u.s. e le Regioni hanno un anno di tempo dalla sua pubblicazione in Gazzetta Ufficiale per adeguare la propria normativa a quanto disposto dal provvedimento. L’Emilia Romagna, prima fra tutte le regioni italiane, dovrebbe approvare il regolamento attuativo entro l’estate.

Cos’è il Condhotel?

Il Condhotel, nato negli Stati Uniti e in Spagna, è un esercizio alberghiero a gestione unitaria, caratterizzato dalla presenza, all’interno del complesso alberghiero, di unità abitative a funzione residenziale con possibilità di accesso ai servizi. In altre parole, gli alberghi hanno la possibilità di vendere una parte della loro stanze, che devono essere dotate di cucina, e gli acquirenti di tali stanze possono continuare ad usufruire dei servizi alberghieri accessori, potendo scegliere anche di affittarle e dividere gli incassi con l’hotel. In particolare, tali unità abitative devono trovarsi in un unico contesto, o nello stesso comune a meno di duecento metri dalla struttura ricettiva, e possono occupare fino ad un massimo del 40% della superficie delle stanze (con un minimo di 7 stanze residue).

La disciplina prevede che l’albergatore di strutture già esistenti possa realizzare e successivamente vendere ai privati unità abitative ad uso residenziale, destinando poi il ricavato dalla vendita alla riqualificazione degli altri locali dell’esercizio alberghiero.

La normativa specifica

Come si accennava, l’albergatore è tenuto a destinare il ricavato della vendita delle unità realizzate ad interventi di riqualificazione della struttura (restauro, risanamento conservativo, o ristrutturazione edilizia) che consentano all’albergo di ottenere almeno tre stelle.

I contratti di cessione devono essere trascritti nei pubblici registri immobiliari e devono specificare i costi che l’acquirente deve sostenere a titolo di imposte e tasse e di condominio su manutenzioni e riparazioni delle parti comuni della struttura.

I singoli proprietari delle unità ad uso abitativo devono impegnarsi a rispettare le modalità di conduzione del Condhotel e devono inoltre garantire l’omogeneità estetica del fabbricato in caso di futuri interventi edilizi. Agli stessi deve essere garantita la possibilità di fruire dei servizi della struttura alberghiera (come ad esempio la portineria e la lavanderia) per un periodo non inferiore ai dieci anni dall’avvio dell’esercizio del Condhotel; la violazione di questo obbligo configura un mutamento non consentito della destinazione d’uso dell’immobile. In caso di mancata erogazione dei servizi comuni, il proprietario dell’hotel deve subentrare al gestore e garantire i servizi, o indennizzare il proprietario dell’unità abitativa.

Il proprietario dell’unità abitativa può utilizzarla esclusivamente per scopi propri, ovvero concederla in locazione, anche tramite il gestore della struttura alberghiera (che potrà riconoscergli fino al 60% dei proventi realizzati).

Si ritiene che la normativa in commento, oltre ad assecondare il sogno di molti di “vivere in albergo”, da un lato offra ai proprietari di vetuste strutture alberghiere una concreta possibilità di riqualificazione e rilancio delle stesse e dall’altro, considerate le peculiari caratteristiche e potenzialità turistiche del nostro Bel Paese, possa rappresentare per molti un’interessante prospettiva di investimento.

(Avv. Paolo Righetti)