Ferienimmobilien - Steuern & Erbschaft

Die Entscheidung zum Erwerb einer Ferienimmobilie wird häufig emotional und im Überschwang positiver Erinnerungen an einen schönen Sommerurlaub getroffen. Bei aller Begeisterung über die Schönheit von Haus und Gegend ist es jedoch wichtig, auch die Kosten im Blick zu behalten, um später unangenehme Überraschungen und mithin einen „Buyer’s remorse“ zu vermeiden. Dies beginnt mit Nebenkosten des eigentlichen Erwerbs und kann sich bis hin zu der Erbschaftssteuer im Falle der Vererbung hinziehen.

Im Folgenden beleuchten wir für Italien, die zu berücksichtigenden Kosten, die beim Erwerb der Immobilie (Leitfaden für den Erwerb einer Immobile in Italien), im laufenden Betrieb, bei der Veräußerung, bei der Schenkung oder auch im Erbfall anfallen können. 

Inhaltsübersicht

Welche Kosten fallen beim Erwerb einer Ferienimmobilie an?

Beim Erwerb sind aus Erwerbersicht im Wesentlichen folgende Kostenpunkte zu berücksichtigen:

  • Notar: Die Kosten der notariellen Urkunde richten sich neben dem Wert der Immobilie auch nach der Gegend; als ungefähren Anhaltspunkt sollte man einen Betrag i.H.v. ca. € 2.000,00 – 3.000,00 einkalkulieren; bei Bezahlung des Kaufpreises über ein Notaranderkonto fallen auch hierfür weitere Gebühren an, die (ebenfalls betragsabhängig) grob auf ca. € 500,00 – 1.000,00 geschätzt werden können.
  • Maklergebühren: ca 3% der Kaufsumme.
  • Erwerbssteuern: Es ist die sog. Registrierungssteuer i.H.v. 9% des Katasterwertes zu zahlen.
  • Weitere Kostenpunkte: Hinzu kommen noch verschiedene administrative Gebühren, deren Gesamtbetrag wertunabhängig wenige hundert Euro beträgt.

Sollte dem eigentlichen Kauf ein Vorvertrag vorangehen (ggf. auch in notarieller Form) sind auch hierfür die entsprechenden Berater bzw. Notarkosten zu berücksichtigen, die je nach Fallgestaltung stark variieren können.

Welche laufenden Kosten trägt der Eigentümer einer Ferienimmobilie?

Im laufenden Betrieb der Immobilie ist neben den normalen verbrauchsabhängigen Anschlüssen für Gas, Strom und Wasser v.a. die Grundsteuer nebst etwaiger regionaler Zu- oder auch Abschläge zu beachten. Ausgangspunkt ist eine Steuer i.H.v. 0,76 % des Katasterwertes, die regional um jeweils 0,3 Prozentpunkte nach oben und nach unten angepasst werden kann, so dass sich der endgültige Wert in einer Spannbreite von 0,46 bis 1,06 % bewegen kann.

Hinzu kommt die kommunale Abfallsteuer (TARI), die sich nach der Größe der Immobilie, und nicht nach der Anzahl der Personen im Haushalt bemisst.

Welche Kosten fallen bei der Veräusserung einer Ferienimmobilie an?

Bei der Veräußerung der Immobilie fallen keine spezifischen Kosten an; die Kosten für den notariellen Übertragungsakt werden üblicherweise durch den Erwerber getragen. Lediglich etwaige Veräußerungsgewinne können der Einkommenssteuer unterliegen; die Frage der tatsächlichen Besteuerung hängt jedoch nicht unwesentlich davon ab, in welchem Land der Verkäufer allgemein steuerpflichtig ist.

Welche Kosten fallen bei einer Schenkung zu Lebzeiten an?

Auch ein Schenkungsakt hat in notarieller Form zu erfolgen, so dass auch in diesem Falle die Honorare des Notars in der bereits unter II.1. genannten Höhe zu zahlen sind. Bei einer Schenkung unter Ehepartnern oder Verwandten 1. Grades fällt eine Schenkungssteuer i.H.v. 4 % des über den Freibetrag i.H.v. € 1.000.000,00 hinausgehenden Betrages (bezogen auf den Katasterwert) an. Bei einer Schenkung unter Geschwistern beträgt die Steuer 6% mit einem Freibetrag i.H.v. € 100.000,00 bei sonstigen Verwandten 6% ohne Freibetrag und in allen anderen Fällen 8%, ebenfalls ohne Freibetrag. Hinzu kommen noch die sog. „Hypothekengebühr“ i.H.v. 2% und die „Katastergebühr“ i.H.v. 1%.

Welche Kosten fallen im Erbfall an?

Im Erbfall finden dieselben Steuersätze und Freibeträge Anwendung, wie im Falle der Schenkung. In jedem Fall sind hierbei ggf. die Aspekte des internationalen Erbrechts zur genauen Bestimmung der auf den Erbfall anwendbaren Regeln und Steuern zu beachten.



Autor: Florian Bünger