Mit Entscheidung vom 25.03.2026 (3 Ob 20/26a) hat sich der Oberste Gerichtshof („OGH“) erneut mit der Zulässigkeit von Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen beschäftigt. Im Mittelpunkt stand die Frage, ob eine Indexklausel gröblich benachteiligend ist, wenn der vereinbarte Ausgangsindex deutlich vor Vertragsabschluss liegt. Besonders relevant: Der OGH hat erstmals den seit 01.01.2026 geltenden § 879a ABGB angewendet. Inhaltsübersicht Ausgangslage des Verfahrens Keine „überraschende“ Klausel nach § 864a ABGB Wertsicherung bleibt grundsätzlich zulässig Problematisch: „Vordatierte“ Ausgangsindizes § 879a ABGB als neuer Prüfungsmaßstab Bemerkenswert: Anwendung auch auf Raummietverträge Praktische Auswirkungen Ausgangslage des Verfahrens Gegenstand des Verfahrens war ein Mietvertrag über eine Wohnung in einer Wiener Wohnhausanlage mit 156 Wohnungen. Der Mietvertrag wurde im Juni 2017 abgeschlossen, der Mietbeginn war mit Februar 2018 vereinbart. Die Wertsicherung des Hauptmietzinses war an den VPI 2010 gekoppelt; als Ausgangsbasis diente allerdings bereits der Indexstand September 2016. Der Mieter begehrte die Rückzahlung von Mietzinserhöhungen sowie die Feststellung der Unwirksamkeit der Wertsicherungsklausel. Begründet wurde dies insbesondere damit, dass die vereinbarte Ausgangsbasis lange vor Vertragsabschluss und Mietbeginn bzw. Übergabe gelegen sei und daher Preissteigerungen aus einer Zeit berücksichtigt würden, in der das Vertragsverhältnis noch nicht bestanden habe. Während das Erstgericht die Klage abwies, gab das Berufungsgericht dem Mieter vollumfänglich Recht. Der OGH hob diese Entscheidung jedoch auf und verwies die Rechtssache zur neuerlichen Entscheidung an das Erstgericht zurück. Keine „überraschende“ Klausel nach § 864a ABGB Der OGH verneinte zunächst eine Unwirksamkeit nach § 864a ABGB. Entscheidend war, dass dem Mieter die wesentlichen Parameter der Mietzinsbildung einschließlich der Indexierung bereits lange vor Vertragsabschluss bekannt gewesen waren. Es fehlte daher am erforderlichen „Überrumpelungseffekt“. Die Entscheidung bestätigt damit einmal mehr die praktische Bedeutung einer frühzeitigen und transparenten Offenlegung von Wertsicherungsmechanismen gegenüber Mietern. Wertsicherung bleibt grundsätzlich zulässig Der OGH hält ausdrücklich fest, dass Wertsicherungsklauseln in langfristigen Mietverhältnissen grundsätzlich zulässig sind. Sie dienen dem legitimen Interesse des Vermieters, das ursprüngliche Äquivalenzverhältnis trotz Geldwertveränderungen aufrechtzuerhalten. Auch die Koppelung des Mietzinses an den Verbraucherpreisindex wurde erneut als grundsätzlich sachlich gerechtfertigt angesehen. Problematisch: „Vordatierte“ Ausgangsindizes Kritisch bleibt allerdings die Frage des zeitlichen Bezugs der Ausgangsbasis. Der OGH stellte klar, dass eine Bezugnahme auf einen rund neun Monate vor Vertragsabschluss und rund 18 Monate vor Übergabe liegenden Indexwert „an sich“ als gröblich benachteiligend im Sinn des § 879 Abs 3 ABGB einzustufen sein kann. Nach der bisherigen Rechtslage hätte dies wohl tendenziell zur Unwirksamkeit der Klausel geführt. § 879a ABGB als neuer Prüfungsmaßstab Neu ist jedoch § 879a ABGB, der mit 01.01.2026 in Kraft getreten ist. Die Bestimmung verlangt bei Dauerschuldverhältnissen eine differenziertere Betrachtung: Nicht allein der zeitliche Abstand zwischen Ausgangsindex und Vertragsabschluss ist maßgeblich. Zusätzlich ist zu prüfen, ob bei einer Vielzahl gleichartiger Verträge eine einheitliche Wertsicherungsbasis sachlich zweckmäßig ist. Gerade darin liegt die zentrale Bedeutung der Entscheidung: Der OGH hält fest, dass bei „Massenverträgen“ – etwa größeren Wohnbauprojekten – eine einheitliche Indexbasis unter Umständen gerechtfertigt sein kann, selbst wenn der Ausgangsindex deutlich vor Vertragsabschluss liegt. Im konkreten Fall verwies der OGH insbesondere auf: die große Anzahl gleichartiger Mietverträge, die mehrjährige Vermarktungs- und Bauphase, die wohnbaupolitischen Vorgaben der Wiener Wohnbauinitiative sowie die einheitliche Mietzinsbildung. Ob diese Umstände tatsächlich eine „Zweckmäßigkeit“ im Sinn des § 879a ABGB begründen, wird nun das Erstgericht zu klären haben. Bemerkenswert: Anwendung auch auf Raummietverträge Besonders hervorzuheben ist, dass der OGH § 879a ABGB ausdrücklich auch auf Raummietverträge anwendet. Zwar lassen die Gesetzesmaterialien erkennen, dass der Gesetzgeber offenbar eine Einschränkung beabsichtigt hatte. Der OGH verweist jedoch zutreffend darauf, dass sich eine solche Einschränkung im Gesetzeswortlaut nicht findet und was nur in den Gesetzesmaterialien steht, grundsätzlich nicht durch Auslegung Geltung erlangen kann. Damit kommt der neuen Bestimmung potenziell erhebliche Bedeutung für die Praxis der Wohn- und Geschäftsraummiete zu. Praktische Auswirkungen Die Entscheidung zeigt, dass die rechtliche Beurteilung von Wertsicherungsklauseln künftig wesentlich stärker vom konkreten Vertragsumfeld abhängen wird. Für Vermieter und Projektentwickler ergeben sich insbesondere folgende praktische Schlussfolgerungen: Wertsicherungsklauseln bleiben zulässig und wirtschaftlich wesentlich. Transparenz und frühzeitige Information der Mieter gewinnen weiter an Bedeutung. Bei Verwendung „vordatierter“ Indexstände ist besondere Vorsicht geboten. Größere Wohnbau- oder Vermietungsprojekte könnten künftig verstärkt vom Schutzbereich des § 879a ABGB profitieren. Die praktische Reichweite der neuen Bestimmung wird maßgeblich von der weiteren höchstgerichtlichen Rechtsprechung abhängen. Die Frage möglicher Rückforderungsansprüche und deren zeitliche Begrenzung – insbesondere im Zusammenspiel mit dem Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) – bleibt weiterhin offen.
